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大規模修繕工事の最適な周期とは？
2022.02.18
スタッフブログ
スタッフブログをご覧いただき、
ありがとうございます！！
石川県金沢市駅西本町の
「プロタイムズ金沢駅西店」
と
富山県富山市黒瀬の
「プロタイムズ富山中央店」
（レアテック株式会社）
2店舗のスタッフが、
”塗装工事やリフォーム工事って
どんなもの？”
を様々な形でお伝えしていきたいと思います！
みなさま、こんにちは
ブログスタッフ、レアテック株式会社の羽根木晃子です。
毎日、寒い日が続きますが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？
春の訪れまでもう少しです
今日も寒さに負けずに元気に頑張りましょう
今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の
運営会社「レアテック株式会社」、そして
ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家
「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、
お届けいたします
さて本日のテーマは「大規模修繕工事の周期」についてです。
大規模修繕工事と言うだけあって、長期間に亘る大掛かりな工事
になりますので、毎年行うものでは無いという事は皆さまも
ご理解いただけていると思います。
では、どのタイミングで大規模修繕を行えば良いのでしょうか？
今回は「大規模修繕工事を実施するタイミング・周期」について
詳しく解説していきます！
１．国が推奨している修繕周期
まずは、国の見解から見ていきましょう。
日本の土地や建築物などの整備・建設事業を管理する
国土交通省から、平成20年6月に
「長期修繕計画作成ガイドライン」というものが
公開されております。
このガイドラインは、分譲マンションの経年による劣化に対して、
適切な時期に適切な修繕工事を行うために、長期修繕計画を立て、
その修繕計画に基づいた修繕積立金の金額を設定し積み立てること
を目的としており、その長期修繕計画を作成するための
ガイドラインが示されています。
また、下記の図①をご覧ください。
【図①】
こちらの図は、「長期修繕計画作成ガイドライン」にある
「計画修繕と改修の重要性」の図になります。
こちらの図では、1回目、2回目、3回目の大規模修繕を行う
タイミングで、それぞれ12年目程度、24年目程度、36年目程度と
記載がある事から、大規模修繕工事の周期が、
「12年周期」であると広く世間に伝わりました。
ですが、こちらのガイドラインが公表されたのは平成20年と
今から14年も前の事です。
こちらのガイドラインは令和3年9月に見直しがされ、それでも
「計画期間の設定は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回
含まれる期間以上とします」とされました。周期で換算すれば
「15年に1回」のペースで大規模修繕工事を行いましょう。
という事になりますね。
つまり、大規模修繕工事の周期の目安として「12年～15年」と
言うのが、国土交通省の考え方なのです。
２．工事部位ごとの修繕周期
次に各部位における修繕周期について見ていきましょう。
国土交通省が公開している「長期修繕計画作成ガイドライン」の、
「長期修繕計画標準様式の記載例」に、
部位ごとに修繕周期が参考として記載されております。
また、下記の図②をご覧ください。
【図②】
こちらは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」などを
基に、建物の代表的な部位の耐久年数の目安を分かりやすく、図に
したものです。
こちらの図の通り、それぞれの耐久年数は異なっており、
階段や廊下の「鉄部塗装」は早ければ4年で塗料の防水性能が
切れてしまい、逆に、建具・金物などは20年以降に取り換え、
屋上の防水や屋根の葺き替えは21年～25年までは耐久年数が
持ちますので、それまでの期間は修繕を行う必要は無いと
なっています。
つまり、建物の全ての部位の修繕周期が、国が推奨している
大規模修繕の周期「12年～15年」に当てはまるものでは無い
という事になります。
３．本当に12年で大規模修繕をしないといけないのか？
こちらのお話の前に、「修繕」と「改修」の違いについて、
簡単にお話しておきます。
・「修繕」とは、劣化した建物やその部分の性能・機能を回復させ
る行為
・「改修」とは、修繕及び改良（グレードアップ）により、建築物
の性能を改善する変更工事
になります。
先にご覧いただいている【図①】にも、小さな字で
「修繕」と「改修」の違いについて記載してありますので、
合わせてご確認ください。これからお話しする内容は、
「修繕」と「改修」が深く関わってきますので、
充分にご理解いただけたらと思います。
それでは話を戻します。
では実際、大規模修繕工事は国が推奨している12年～15年の間に
行わなければいけないのでしょうか？
先にもお話しましたが、
国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」公開したのは、
平成20年と今から14年も前の事です。
令和3年9月に見直しがされておりますが、
今は材料の性能や施工技術も格段に進歩し向上していることや
稀に一部のしっかりとした診断や施工ができる業者が、
1回目の大規模修繕を、「修繕」ではなく「改修」と呼べるレベル
で、もし仮に実施出来たのであれば、2回目の大規模修繕までの
耐用年数や期間がグッと一気に伸びて
次の大規模修繕の周期が12年以上の15年や18年まで伸びる
と私たち「RENOBLE/リノブル」は考えております。
ですが、建物の耐用年数や期間を伸ばすためには欠かせない
「重要なポイント」があります
それは．．．。
４．元に戻すだけではない？大規模修繕の重要なポイント
建物の耐用年数や期間が伸びれば、大規模修繕の周期も伸ばすこと
ができるとお話しました。
その重要なポイントを解説いたします。
私たち「RENOBLE/リノブル」が行う大規模修繕は、
しっかりと事前に建物の診断を精密に実施し、その上で、
「その建物独自」の劣化や不具合を綿密に照らし合わせ、
仮設・材料・工法・仕様などを選定して施工します。
「その建物独自」と言うのは、建物はどれも同じものは一切なく、
設計も施工も、協力業者も職人も、施工不良も、外装の仕上げも
材料も、仕様も季節も天候も、まったく一緒な現場はありません。
つまり、各々の建物が、独自の「オリジナルな劣化」を形成して
いるのです。
ですから、1回目の大規模修繕を待たずに、
「こまめな診断を実施」し
劣化が著しく危険になる前に
「細かな小修繕」を繰り返して
来たるべき大規模修繕に備えるのです。
もちろん、仮設などの考慮も充分にありますが、つまりは、
「常に建物の現状を把握しておくこと」が肝心なのです。
そして、大規模修繕の機が熟したところで、
仮設が必要な箇所を纏めて「改修」つまりグレードアップ
と呼べる、品質の高い「大規模修繕（改修）工事」
を
実施すれば良いのです
５．「RENOBLE/リノブル」の診断で、大規模修繕の 本当のタイミングが分かる！
ここまでは、建物が竣工してから1回目の大規模修繕を実施する
前に、「こまめな診断を実施」することが重要だと
お話してきました。
少し話がそれますが、皆さまは、「瑕疵担保責任」と言う言葉を
ご存知でしょうか
「瑕疵担保責任」とは、住宅を新築した時点で明らかではない、
隠れた瑕疵（欠陥や不具合）が発見された場合、
売主が買主に対して負わなければならない責任の事を言います。
この、瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、引き渡しから
10年の経過を持って消滅する事から、
「10年の期限が切れる前に、一度しっかりと診断する」ことに
よって、欠陥や不具合を見落とすことが防げるかもしれません。
また、建物にとって竣工から10年という年数は、
保証の期限が切れると同時に、あらゆる部位でメンテナンスの
必要性が高まる時期でもあります。
ですから、一番良いのは
「10年を経過する前に、まずはしっかりと建物の劣化状況を、
建築仕上げ診断技術者（ビルディングドクター）や改修に精通した
建築士などのプロフェッショナルが建物診断を行い、それらを常に
把握して定期的な簡易診断を実施する」ことです。
そして、長期修繕計画を見直しながら、コストや予算なども考慮
した上で、全体の大規模修繕工事に備えることが大切なのです。
私たち「RENOBLE/リノブル」は、これまで数多くの建物の
調査診断を行って参りました。
これまでの経験と実績を基に、あらゆる角度から建物の劣化レベル
を調査診断し、その建物に合った大規模修繕のベストなタイミング
と、お客様のご要望に沿った修繕・改修のご提案をいたします
「大規模修繕」をご検討の際には、
「RENOBLE/リノブル」の建物診断を、ぜひご検討ください
それでは、最後までお読みいただきありがとうございました
次回もよろしくお願い申し上げます
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